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Qui est Atoba Credit Courtier en prêt immobilier ?

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Financer SCPI à crédit !

Quels sont les taux aujourd’hui pour financer une SCPI?

Les taux des emprunts sont à un niveau historiquement bas. Même si les taux varient régulièrement, à l’heure où nous écrivons ces lignes, les taux fixes se situent entre 1,65% et 2,15%, en fonction de la durée du crédit et de la qualité du dossier. La durée du crédit est comprise traditionnellement entre 10 et 20 ans, mais cela peut s’adapter à toutes les situations d’épargne pour atteindre 25 ans maximum. Globalement les conditions sont similaires à un crédit immobilier classique, que soit les conditions de sortie ou la durée. Les taux quand à eux sont légèrement supérieurs aux crédits immobiliers en direct.

À noter également qu’il existe des taux spécifiques pour les investisseurs résidents à l’étranger, cela constitue un cas particulier couramment rencontré par nos consultants.

Mais quel que soit l’établissement financier dans lequel vous souhaitez monter un dossier de crédit, le taux accordé dépend principalement de la qualité du dossier, il est donc crucial de respecter un certain nombre de règles pour optimiser cela et obtenir le meilleur taux possible correspondant à votre situation patrimoniale.

Les 4 règles à suivre pour monter son dossier de financement

  • un taux d’endettement maximum :

Le taux d’endettement d’un particulier ne peut pas excéder 33% des revenus. Les établissements refusent généralement les demandes de crédit dépassant ou avoisinant ce taux.

  • être propriétaire de sa résidence principale :

Même si le principe peut sembler dépassé de nos jours, les banques sont généralement plus enclines à accorder des taux bas aux propriétaires de leur résidence principale ou dont le crédit est déjà remboursé à plus de 70%. Cela fait office de garantie de solvabilité et de capacité de remboursement du candidat.

  • s’appuyer sur l’effet levier du crédit :

Il n’est aujourd’hui plus nécessaire de disposer d’un apport pour qu’un financement uniquement à crédit soit un montage intéressant pour l’investisseur. En effet, les rendements des SCPI étant stables et supérieurs aux taux d’intérêt des crédit, l’investisseur bénéficie de la différence entre les deux taux dégager une plus value. Il peut y avoir un écart allant jusqu’à 2% entre le TEG du crédit et le rendement net annuel d’une SCPI.

  • des taux plus intéressant en formule classique amortissable que “in fine”

Nous parlions dans notre précédent article de la différence entre une formule de crédit classique, dit amortissable et le crédit “in fine”. L’un propose de régler le remboursement du capital qu’en fin de durée de contrat alors que l’autre permet de rembourser les progressivement une proportion plus importante du capital contre les intérêt. L’une des particularité du crédit “in fine” est que les taux d’intérêt sont plus élevés, ainsi que le prix des assurances.

 

Dans le cadre d’un investissement en part de SCPI, la structure de crédit la plus intéressante dans la plupart des cas est un crédit à taux fixe amortissable. Il faut veiller à ne pas dépasser les 33% d’endettement sur le revenu global et se focaliser sur les SCPI au rendement le plus élevé. Mais un autre mécanisme peut être utilisé pour correspondre encore mieux au schéma de rendement des SCPI, le crédit amortissable avec différé d’amortissement. Dans ce type de contrat, le remboursement du capital est différé de plusieurs mois pour correspondre au délai de l’entrée en jouissance des parts, qui varie entre 3 et 6 mois. L’avantage étant que les premiers mois durant lesquels l’associé ne perçoit pas de dividende ne demande pas d’effort d’épargne supplémentaire. Les revenus de la SCPI compensent ensuite le remboursement du crédit.

N’hésitez pas à consulter notre comparateur en ligne gratuit de crédit à cette page, un de nos conseiller en gestion de patrimoine vous recontactera pour étudier avec vous plus en détail votre situation patrimoniale et votre capacité d’emprunt.

Avec Atoba Crédit spécialiste des crédits immobiliers - Comment Financer SCPI à crédit !

L’achat de parts de SCPI avec un crédit bancaire

Il est également possible de faire appel à un crédit bancaire pour financer cet investissement. Il existe tout de même certaines contraintes :

  • en fonction des banques, un montant minimum de financement peut être demandé pour réaliser un prêt immobilier. Ce montant est en général d’environ 25000 euros
  • les parts de SCPI étant proche à la fois d’un produit financier et d’un produit immobilier, toutes les banques ne proposent pas le financement de parts de SCPI
  • la situation de l’investisseur doit lui permettre de faire appel au crédit

Concernant la nature du prêt, comme d’habitude, les établissements bancaires proposent deux types de crédits bancaires :
le crédit amortissable ou in fine.
Dans le cadre du crédit amortissable, l’investisseur rembourse au fil du temps les intérêts et le capital. Dans le cadre d’un crédit in fine, l’investisseur rembourse uniquement les intérêts, le capital étant remboursé à l’échéance du prêt. Le choix du prêt dépend de l’objectif patrimonial de l’investisseur,

Financer SCPI ?

D’abord, cette possibilité de crédit immobilier vous permet d’épargner, même sans disposer d’un capital important. Deuxio, en ce moment, les taux sont bas, très bas. «Les taux de crédit immobilier ont terminé l’année 2016 sur une moyenne de 1,32%, au plus bas depuis le début du millénaire» d’après Le Revenu. Bref, si vous en avez la possibilité financière, ne pas recourir à l’endettement, c’est se priver d’un bel effet de levier.

La performance globale des SCPI en 2016 se situe entre 4,5 et 5%, un niveau bien supérieur à celui des fonds en euros de l’assurance vie (1,95% en moyenne en 2016) ou à ceux des placements traditionnels comme le livret A (0,75%). Surtout, face aux multiples incertitudes comme le Brexit, l’arrivée de Donald Trump ou les élections présidentielles en France, une réalité s’impose : la pierre, elle, tient bon.

En effet, quelques 31 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en France l’année dernière, un montant qui témoigne du succès des actifs «réels», tangibles. Dans ce climat, la tentation est grande d’investir à crédit dans des SCPI. D’autant que cette possibilité de crédit immobilier est un réel atout car seules les parts de SCPI peuvent être ainsi acquises. Les investisseurs en OPCI, par exemple, ne peuvent pas opter pour ce mode de financement.

Ainsi, en plus de bénéficier d’un niveau de taux avantageux bien en deçà du rendement de votre placement, le dividende perçu par la SCPI vous permettra de payer – en partie ou en totalité – vos échéances de prêt.

La cerise sur le gâteau : un avantage fiscal

Outre un différentiel attractif, vous profitez d’une fiscalité favorable en pouvant déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers sans limitation de temps ni de durée.

Un bémol toutefois. Pour les biens situés à l’étranger, vérifiez auprès d’un conseiller s’il n’est pas préférable de ne pas déduire les intérêts d’emprunt, en fonction de votre situation personnelle et de la convention fiscale des pays concernés.

Optimisez votre emprunt : les différents types de crédit possibles

Si le montant emprunté n’est pas trop élevé (inférieur à 75.000 €), vous pouvez opter pour un crédit à la consommation. Son coût plus élevé affecte certes la rentabilité de l’opération, mais en contrepartie le formalisme du crédit est allégé et les délais d’obtention du prêt plus courts. Veillez cependant à ce que ce mode de financement soit affecté à l’acquisition de parts de SCPI pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.

Le crédit «in fine» concerne surtout les personnes assujetties à l’ISF ou disposant d’importantes liquidités. Par cette solution, pendant la durée de vie du prêt, vous ne payez que les intérêts relatifs au capital emprunté, ce qui minimise votre effort personnel mensuel.

Plus fréquemment utilisé, le crédit amortissable est remboursé par mensualité constante sur toute la durée du crédit. Les échéances comprennent à la fois une fraction dédiée aux intérêts et une autre consacrée au remboursement d’une partie du capital emprunté.